La Hipoteca. El Préstamo a Tipo de Interés Variable

27 11 2011

El mundo de las Hipotecas es extraordinariamente extenso. Por lo que repartiré en 3 posts los siguientes conceptos:

El Tipo de Interés Variable

El Tipo de Interés Fijo

Otras Consideraciones sobre las Hipotecas

El Mundo de las Hipotecas hace que nos volvamos unos expertos cuando nos vemos metidos en la búsqueda y negociación de una. Pero una vez hemos firmado, nos alejamos de ese mundo esperando no tener que volver a él nunca más.

Para los que nunca os habéis enfrentado a la negociación de una hipoteca y para los que quizás algún día os volváis a enfrentar, os contaré las virtudes y desventajas del Tipo de Interés Fijo y del Tipo de Interés Variable.

En primer lugar hay que matizar un punto importante, en España predomina el Método Francés. Con el cual se retorna el préstamo en un número predeterminado de plazos, y cada plazo comprende una parte de capital y una parte de intereses. De manera que vamos devolviendo el préstamo sobre la marcha.
Hay multitud de métodos de cálculo utilizados, pero los comentaré en el tercer post sobre Hipotecas.

Tipo de Interés Variable:

Es el tipo de interés que predomina en la mayoría de las hipotecas por 2 razones. Primero, porque tradicionalmente se ha trabajado con este tipo de interés y porque los últimos años los tipos de interés se han mantenido bajos y con tendencias a seguir bajando.

Razones a favor del Tipo de Interés Variable:

Si los tipos de interés son bajos, permite pagar cuotas bajas. Además, en un entorno estable, la tendencia es que éstos se mantengan bajos o como mucho,  haya ligeras subidas o bajadas.

En cada momento pagamos el precio del dinero de mercado, ni más ni menos. No estamos especulando (se acostumbra a revisar el tipo de interés cada 6 o 12 meses).

Razones en contra del Tipo de Interés Variable:

Una subida continuada de los tipos de interés supondrá un incremento de las cuotas a pagar. Lo que puede suponer poner en ciertas dificultades el pago de las cuotas.

Existe cierta incertidumbre de lo que vamos a pagar a 4 o 5 años vista.

Composición de la hipoteca calculada a partir del Método Francés:

EL resultado de la cuota mensual proviene de la combinación de los años, el tipo de interés, el diferencial del tipo de interés y el Capital prestado. Aquí, las 2 variables que no dependen de nosotros son el tipo de interés y el diferencial:

El tipo de interés viene marcado por el Banco Central Europeo (lo que llamamos Euribor) o por el tipo de interés interbancario. Entre ambos, no acostumbra a haber mucha diferencia.

Este tipo de interés es al que presta el banco el dinero para las hipotecas.

El diferencial, es el beneficio adicional que el banco quiere obtener por el préstamo. Por ejemplo:

EURIBOR + 1,25
EURIBOR +1%
INTERBANCARIO +0,25%
INTERBANCARIO -0,10%

Nota: Prestar a tipo de interés 0% es ilegal. Del mismo modo que prestar a un muy elevado tipo de interés, es considerado usura. ¿A partir de qué cantidad se considera usura? La ley no determina una cantidad concreta, sino que especifica lo siguiente:

Se dice que un préstamo es usurario cuando se presta dinero a un tipo de interés excesivamente alto, con aprovechamiento por parte de quien presta el dinero, mediante engaño o amparándose en una situación de necesidad en quien lo solicita 

Nos vemos en unas semanas con la segunda parte.

Un saludo,

@CaixaoFaixa





Negocios Champiñón

20 11 2011

He estado horas pensando sobre el título del post de esta semana. Y la verdad, pienso que este es el más acertado. ¿Os habéis parado a pensar nunca sobre los negocios que abren y cierran a nuestro alrededor cíclicamente sin que posiblemente nos demos cuenta?

No me refiero a negocios en particular, sino a grupos de negocios que debido a circunstancias del mercado, aparecen y con el tiempo, todos ellos desaparecen casi con la misma velocidad a la que aparecieron. ¡Como los champiñones!

Indicaré 4 claros ejemplos de lo que yo considero Negocios Champiñón pero que desconozco el nombre que le da (si es que le da alguno) la Teoría Empresarial:

  1. Los Videoclubs. Hace entre 15 y 20 años había videoclubs a mansalva. No importaba donde estuvieras, que al girar la esquina seguramente podrías encontrar uno.
    Hubo un amago de acabar con ellos con la llegada del Canal Plus, los DVDs, las copias pirata… pero supieron sobreponerse con la llegada del videoconsolas. Algunos cerraron (alguien la cadena Blockbuster?), pero muchos otros se readaptaron y crecieron. Pero poco les duró la alegría, el país de la piratería y la descarga ilegal acabó con casi todos ellos. Ahora pocos quedan a modo de reliquia.
  2. Las Inmobiliarias. Hace algo más de 8 años, podías encontrar una oficina inmobiliaria en cada calle de una ciudad. Era tal el volumen de la compra-venta de pisos que parecía que pudieran haber más oficinas inmobiliarias que supermercados o badulaques.
    El ciclo era aproximadamente el siguiente. Un comercial inmobiliario empezaba a trabajar en una oficina inmobiliaria. Después de trabajar entre uno o dos años en el negocio, decidía establecerse por su cuenta. Con tan sólo la venta de un piso al mes, la comisión obtenida cubría el sueldo, alquiler del local y todos los gastos que pudieran haber. Digamos que el sector cada vez perdía profesionalidad. Pero claro, la crisis llegó y la desaparición de la mayoría de las inmobiliarias fue inmediata. Al menos las pertenecientes al movimiento Champiñón.
  3. Las Oficinas de Financiación. Hace aproximadamente unos 6 años aparecieron Oficinas Financieras que unificaban créditos y prestaban dinero. ¡Y no eran bancos!
    Perfil financiero del cliente: Persona con créditos y/o hipotecas al que su banco (digamos BBVA) no le presta más dinero.
    Funciones del administrativo de la Oficina Financiación: Recoger los datos del cliente, enviarlos por fax a la financiera (digamos BBVA Financiación) y esperar la respuesta en un breve periodo de tiempo.
    Estas oficinas aparecieron poco antes de la crisis. Era el síntoma más claro de la que nos venía encima. ¿Como un banco no dejaba dinero a su cliente pero sí lo hacía a través de otra empresa pantalla? Así nos va a todos ahora.
    En mi barrio, llegué a ver como una oficina bancaria y una financiera compartían local. De manera que si el crédito no te lo daba una ventanilla, a lo mejor te lo daba la otra.
    Llegó la crisis y desaparecieron todas.
  4. Los chiringuitos de Compro Oro. ¿Pero de donde ha salido tanto comprador de oro en los últimos años? No hay barrio que se precie, que no disponga de un local con un letrero enorme y desafiante a toda normativa estética y lumínica donde se anuncie la compra de oro.
    Cuando estuve en Madrid hace un par de años, me sorprendió la calle de las Tres Cruces (entre la Gran Vía y Puerta del Sol). ¡Estaba plagado de locales de compra de oro!
    Con este cuarto tipo de negocio Champiñón, no sé que acabará con él antes, la finalización de la crisis o la falta de oro por vender.

Hay otros negocios que surgieron como los Champiñones, pero que perduran. Ya sea por cubrir una necesidad antes no cubierta, o bien porque han reorientado su negocio con el tiempo o porque continúan cubriendo esa necesidad y su momento aun no ha llegado:

Las tiendas de todo a 100 (que ya no venden nada a 100 ni a 1€), los restaurantes Chinos (que aunque no entre nadie a comer, nunca cierran), los restaurantes WOK… Y seguro que a vosotros se os ocurren muchos más.

Un saludo,

@CaixaoFaixa





Desmontando el 15M. Contra el Desempleo

13 11 2011

Esta semana dejaré que la convulsa situación bancaria y financiera en Europa siga su caótica evolución y más adelante ya valoraremos dónde nos encontramos y os comentaré mi visión personal de la situación.

En su lugar, continuaré “desmontando” los diferentes puntos del movimiento 15M. Esta semana nos centraremos en sus Medidas Contra el Desempleo. Que en periodo electoral será bueno fijarnos si los partidos políticos los han ido incorporando en sus programas.

  • Reparto del trabajo fomentando las reducciones de jornada y la conciliación laboral hasta acabar con el desempleo estructural (es decir, hasta que el desempleo descienda por debajo del 5%).

Estamos en el país de las jornadas eternas, una productividad mediocre y con horarios extensibles (no flexibles). Si los trabajadores de este país hiciéramos solamente las 40h semanales que realmente nos corresponden, probablemente se crearían nuevos puestos de trabajo.

De cara a la propuesta, me surge la siguiente duda. ¿La reducción de la jornada debe implicar la reducción de salario correspondiente? ¿O es el empresario quien debe asumir este coste y por lo tanto aumentar sus costes salariales? Dependiendo de quien pague el pastel, habrá más o menos apoyos.

Por lo tanto, esta propuesta requiere de un estudio muy profundo del mercado laboral español. Es muy fácil predicar, pero el problema del desempleo está profundamente enquistado y arraigado en nuestro país.

  • Jubilación a los 65 y ningún aumento de la edad de jubilación hasta acabar con el desempleo juvenil.

Absolutamente de acuerdo con esta propuesta. Una sociedad con un desempleo tan alto en la franja inferior a los 30 años no se puede permitir el lujo de dificultar la entrada al mercado laboral de este colectivo.

Para los gobiernos esta decisión de alargar la edad de la jubilación es una mera estrategia para reducir los gastos en pensiones. Además, como los asalariados mayores de 60 años ganan mucho más de lo que podrá ganar uno joven de 30 si lo sustituye en el puesto, el interés de los gobiernos está en recaudar de los que más ganan.

Mi bisabuelo Narcís empezó a trabajar el día que fue capaz de caminar entre las cabras y se jubiló cuando no pudo seguir trabajando. Así era el trabajo en el campo.

Mi abuelo Jaume empezó a trabajar a los 14 años y se jubiló a los 65. Por lo que trabajó más de 50 años. El campo ni lo pisó.

Mi padre Josep empezó a trabajar a los 16 años y se ha jubilado a los 60. No ha llegado a los 45 años de trabajo.

Yo empecé a trabajar en serio a los 24 años y parece que me tendré que jubilar a los 70. Si tengo suerte (esto… trabajo) habré trabajado 46 años.

¿A qué edad se van a jubilar mis primos pequeños? ¿Y mis hijos?

Ahora haré de abogado  del Diablo. Si cada vez empezamos a trabajar más tarde, ¿no debemos jubilarnos también más tarde? O quizás nos debamos jubilar todos a la misma edad independientemente de la edad a la que empezamos a trabajar?

  • Bonificaciones para aquellas empresas con menos de un 10% de contratación temporal.

Buena propuesta, pero le falta contenido. Hay que motivar a las empresas a dar seguridad y crear puestos de trabajo. Porque si a lo que nos dedicamos, es a obligar a hacer cosas, el resultado será contrario al esperado.
En todo caso, la propuesta es buena.

  • Seguridad en el empleo: imposibilidad de despidos colectivos o por causas objetivas en las grandes empresas mientras haya beneficios, fiscalización a las grandes empresas para asegurar que no cubren con trabajadores temporales empleos que podrían ser fijos.

Propuesta de profundo calado que va mucho más allá de lo que podamos imaginar. Se debe prohibir a las empresas que despidan trabajadores si prevén que van a tener pérdidas o prevén malos tiempos? Mi respuesta es que no. Ahora bien, si se despide a alguien en una empresa con beneficios, que ésta pague lo que toca, hasta el último céntimo. Y nada de cobijarse en recovecos legales. Ya que los trabajadores despedidos son en la gran mayoría de los casos, los últimos responsables de la gestión que haya podido llevar la empresa a esa situación.

El segundo punto es de difícil diagnóstico. Desde el exterior de una empresa, ¿puede alguien asegurar si un puesto de trabajo es realmente fijo o temporal? Para los de dentro, puede parecer más o menos evidente. Pero desde fuera…               

  • Restablecimiento del subsidio de 426€ para todos los parados de larga duración.

Las remuneraciones con carácter indefinido promueven el pasotismo y el acomodo. Considero que para tener una remuneración prolongada (borremos el concepto de indefinido) habría que cumplir con ciertos requisitos. Nombraré unos ejemplos que se podrían considerar necesarios para poder percibir ayudas:

  1. He realizado cursos de reciclaje?
  2. Me he formado por mi cuenta, fuera de los circuitos del INEM (o equivalentes)?
  3. He colaborado con una ONG de manera regular para ayudar a otros y de paso, aprender nuevas cosas?
  4. Soy voluntario de Protección Civil y amplio mis conocimientos?
  5. …y seguro que a vosotros se os ocurren muchas otras actividades que aportarían mayor autoestima a la persona que las realiza y al mismo tiempo los ayudaría a mantenerse activos.

Que nuestros desempleados no se queden en casa esperando que la crisis pase. Suficientemente mal lo deben estar pasando muchos como para que encima se les cierren puertas. Seguro que con un empujoncito, muchos saldrían a la calle a formarse, ayudar o realizar como personas.





Quien roba a un ladrón, 100 años de perdón

4 11 2011

Leyendo esta semana el periódico, he leído una noticia que me ha encantado. Como proveedores, ¿podéis imaginaros la manera con la que podáis garantizar el cobro de lo vendido a vuestros clientes o bien recuperar aquello vendido si el cliente no paga? Y todo de una manera fina y elegante (bueno, eso según desde el punto de vista desde el que se vea).

Me explico, una empresa que en el artículo se mantiene en el anonimato pero a la que llamaré APPLO, se dedica a la venta de maquinaria. A esta maquinaria le han instalado un chip que hace lo siguiente, justamente antes de llegar a la finalización del última pago de la máquina, ésta muestra un mensaje de avería del tipo “error en la aplicación 347#56, ponerse en contacto con el servicio técnico de APPLO”.

Si el afectado está al día de los pagos, APPLO explica al cliente que ese es una avería menor, le soluciona la incidencia de manera rápida y sin causar problemas a su cliente.

Si el afectado no está al día de los pagos (o sea, es un moroso), el servicio técnico de APPLO informa a su cliente que ese es un problema grave. Pero como la máquina está en garantía, se la llevan a reparar a la central. Una vez la máquina está en manos de APPLO, le dicen al cliente que o bien paga lo que les adeuda o se quedan con el juguete.

Un responsable de APPLO reconocía que esta práctica quizás esté en el límite de la legalidad. Pero si la justicia es lenta, hay que prevenir antes que lamentar.

Yo, por mi parte, creo que hay que felicitar a las mentes pensantes de APPLO. Con ideas como estas, los chorizos, enteradillos o aprovechados tendrán menos posibilidades de seguir haciendo negocios a costa de otros.

Ahora bien, a mi me surge la duda siguiente, ¿es posible que los teléfonos móviles, coches, equipos electrónicos… tengan un periodo de vida limitado en su programación para así garantizar el consumo continuado de nuevos equipos?

A voz de pronto me sale un sí de la boca, pero pensándolo con calma, no lo creo así. ¡No les hace falta! El ser humano necesita tener siempre más, de manera que aunque las cosas funcionen, estamos continuamente tentados a cambiarlas por otras más modernas aunque las que poseemos sigan funcionando correctamente. Debe ser algo innato en la naturaleza humana.

Un saludo,

@CaixaoFaixa